Crédito imobiliário: como funciona, quanto custa e como contratar

No financiamento imobiliário, o banco paga o imóvel ao vendedor e você devolve esse valor em parcelas mensais, com juros, por até 30 ou 35 anos. Você entra com uma parte do preço, em geral de 20% a 30%, e o imóvel fica como garantia do banco até a quitação. O custo real depende da taxa de juros, dos seguros, das tarifas e do sistema de amortização escolhido.

Como funciona o financiamento de um imóvel

A maior parte dos contratos no Brasil usa a alienação fiduciária: você mora no imóvel ou o aluga normalmente, mas ele fica vinculado ao banco como garantia até a última parcela. Depois da quitação, o banco emite o termo de quitação, e você leva o documento ao cartório de registro de imóveis para cancelar a garantia na matrícula.

Cada parcela reúne a amortização (a parte que de fato abate a dívida), os juros, os seguros obrigatórios de morte e invalidez permanente (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI) e, em alguns bancos, uma tarifa mensal de administração. O saldo devedor também pode ser corrigido por um índice, como a TR ou o IPCA, e alguns bancos oferecem linhas com taxa fixa.

Entrada, renda, prazo e idade: as regras básicas

• Entrada: a maioria dos bancos financia até 70% ou 80% do valor do imóvel, então a entrada costuma ficar entre 20% e 30%, podendo ser maior em algumas linhas ou na tabela Price. O banco considera o menor valor entre o preço de compra e a avaliação feita pelo engenheiro dele; se a avaliação vier abaixo do preço, a entrada aumenta.
• Renda: a parcela costuma ficar limitada a cerca de 30% da renda bruta. Dá para somar a renda de outra pessoa que assine o contrato, como cônjuge ou parente, conforme as regras de cada banco.
• Prazo: o máximo costuma ser de 30 ou 35 anos (360 ou 420 meses), dependendo do banco.
• Idade: a soma da sua idade com o prazo do contrato normalmente não pode passar de 80 anos e 6 meses. Quem tem 50 anos, por exemplo, consegue cerca de 30 anos de prazo, no máximo.
• Histórico de crédito: o banco consulta cadastros de inadimplência e o seu relacionamento financeiro, e restrições no nome costumam impedir a aprovação.

SFH, SFI e Minha Casa, Minha Vida

O tipo de enquadramento do contrato muda os juros, o uso do FGTS e os custos de cartório.

Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

Vale para imóveis residenciais até um valor-teto definido pelo Conselho Monetário Nacional, que foi elevado para R$ 2,25 milhões em 2025. No SFH, a taxa efetiva de juros tem limite legal de 12% ao ano, o FGTS pode ser usado e, na primeira aquisição residencial, os emolumentos de registro têm desconto de 50%, previsto na Lei de Registros Públicos.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Atende imóveis acima do teto do SFH ou que não se encaixam nas regras dele. Os juros são livres, e o FGTS não pode ser usado.

Minha Casa, Minha Vida

Programa do governo federal para famílias de renda mais baixa, com juros menores e, em algumas faixas, subsídio no valor do imóvel. As condições dependem da faixa de renda e são revistas com frequência, então confira as regras atuais antes de simular. A Caixa é o principal agente do programa.

Para ver condições e simuladores oficiais, saiba mais sobre as opções da Caixa e conheça as opções de financiamento do Banco do Brasil.

SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher

No SAC (Sistema de Amortização Constante), você abate a mesma parte da dívida todo mês, e os juros incidem sobre um saldo cada vez menor. Por isso, as parcelas começam mais altas e caem com o tempo. Na tabela Price, as parcelas são iguais do início ao fim (antes da correção pelo índice do contrato), mas no começo quase tudo é juro, e a dívida diminui devagar. Se quiser outra explicação, entenda a diferença entre SAC e Price.

Veja um exemplo ilustrativo, com R$ 300 mil financiados em 30 anos, taxa hipotética de 10% ao ano e sem correção, seguros ou tarifas:

Nesse exemplo, o SAC custa cerca de R$ 180 mil a menos em juros, e a parcela dele fica abaixo da Price a partir do nono ano. Em compensação, exige mais renda no começo: com o limite de 30%, a primeira parcela do SAC pediria renda de cerca de R$ 10,8 mil, contra R$ 8,5 mil na Price. Se a renda comporta, o SAC tende a sair mais barato; a Price pode fazer sentido quando a parcela inicial menor é o que viabiliza o crédito, de preferência com a ideia de amortizar depois. Para testar outros valores, veja exemplos de tabelas SAC e Price.

Compare o CET, não só a taxa de juros

A taxa anunciada é só parte do custo. O Custo Efetivo Total (CET) soma juros, seguros e tarifas, e o banco é obrigado a informá-lo antes da contratação. Peça a planilha completa da simulação e compare o CET das propostas com o mesmo valor, prazo e sistema de amortização.

Olhe também o indexador. Contratos corrigidos pela TR costumam ter taxa um pouco maior, mas a correção tende a ser baixa; nos atrelados ao IPCA, a taxa anunciada é menor, porém a inflação corrige o saldo todo mês, e em anos de inflação alta a parcela pode subir bastante. Alguns bancos ainda reduzem a taxa para quem recebe o salário na instituição ou contrata outros produtos; nesse caso, some o custo desses produtos antes de decidir.

Os juros do crédito imobiliário acompanham o cenário da Selic e o custo que os bancos têm para captar dinheiro, que vem da poupança, do FGTS e de títulos como a LCI. Se quiser entender esses papéis, veja como funcionam a LCI e a LCA. As regras também mudaram nos últimos anos, então entenda as mudanças nas regras de crédito imobiliário antes de simular.

Como usar o FGTS no financiamento

O saldo do FGTS pode compor a entrada, amortizar ou quitar o saldo devedor (com intervalo mínimo de dois anos entre as amortizações) e pagar parte das prestações, até 80% do valor por 12 meses. Para usar o fundo, é preciso:

• somar pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não;
• comprar um imóvel residencial urbano, para morar, dentro das regras do SFH;
• não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem nos municípios vizinhos ou da mesma região metropolitana;
• não ter outro financiamento ativo pelo SFH em qualquer lugar do país.

Custos além da entrada

Quem junta só o valor da entrada costuma se apertar na hora de assinar. Reserve dinheiro também para:

• ITBI: imposto municipal cobrado na transferência do imóvel, com alíquota definida por cada prefeitura.
• Registro do contrato: feito no cartório de registro de imóveis, é o que transfere a propriedade. O contrato do banco já tem força de escritura pública, então não é preciso lavrar escritura à parte.
• Tarifas do banco: avaliação do imóvel e análise jurídica, conforme a instituição.
• Mudança e reparos: se o imóvel precisa de obra, planeje o orçamento antes e evite os erros mais comuns em reforma.
• Imóvel na planta: o saldo com a construtora costuma ser corrigido pelo INCC até a entrega e, se o financiamento for assinado durante a obra, há cobrança de juros de obra até a conclusão.

Passo a passo para contratar

1. Organize as contas. Veja quanto cabe no orçamento com folga, quite ou renegocie dívidas caras e mantenha uma reserva para imprevistos. Estas dicas para organizar as finanças e sair das dívidas ajudam nessa etapa.
2. Simule em pelo menos três bancos. Use o mesmo valor, prazo e sistema e compare o CET. Para uma visão geral das etapas, veja também como funciona o financiamento imobiliário em 2026.
3. Peça a análise de crédito. Com os documentos pessoais e de renda, o banco informa quanto aprova. A aprovação tem prazo de validade, então não deixe a busca pelo imóvel para muito depois.
4. Escolha o imóvel e passe pela avaliação. Um engenheiro indicado pelo banco vistoria o imóvel e define o valor de avaliação.
5. Envie a documentação do imóvel e do vendedor. O banco faz a análise jurídica, com matrícula atualizada, certidões e situação do vendedor.
6. Assine o contrato. Leia tudo antes, principalmente índice de correção, seguros, tarifas e regras em caso de atraso.
7. Pague o ITBI e registre o contrato. O registro em cartório conclui a compra.
8. Aguarde a liberação. Com o contrato registrado, o banco paga o vendedor.

Os documentos variam de banco para banco, mas costumam incluir RG e CPF, comprovantes de estado civil e de residência, comprovantes de renda (holerites ou, para autônomos, declaração do Imposto de Renda e extratos bancários), extrato do FGTS, se for usar o fundo, e, do imóvel, a matrícula atualizada e as certidões pedidas pelo banco.

Perguntas frequentes

Posso quitar ou amortizar antes do prazo?

Sim. O Código de Defesa do Consumidor garante a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros. Ao amortizar, você escolhe entre diminuir o prazo ou o valor das parcelas; reduzir o prazo costuma gerar mais economia de juros.

Dá para levar o financiamento para outro banco?

Sim, pela portabilidade de crédito. O novo banco quita a dívida no banco atual e assume o contrato com outras condições, e o banco original pode fazer uma contraproposta. Compare o CET das duas opções e confira se haverá custos de cartório.

Autônomo consegue financiar um imóvel?

Consegue, desde que comprove renda de forma consistente, em geral com declaração do Imposto de Renda, extratos bancários e, para quem tem empresa, pró-labore ou distribuição de lucros declarados. Alguns bancos pedem entrada maior nesses casos, e somar renda com outra pessoa também ajuda.

O que acontece se eu atrasar as parcelas?

Há multa e juros de mora e, com atrasos prolongados, o banco pode iniciar a retomada do imóvel, já que ele está em garantia. Se perceber que não vai conseguir pagar, procure o banco antes de atrasar para negociar.

Antes de assinar o contrato

Um financiamento é um compromisso de décadas: escolha uma parcela que caiba com folga, compare o CET em mais de um banco e guarde dinheiro para ITBI e cartório, além da entrada. Taxas e regras mudam com frequência, por isso confirme as condições atuais diretamente com o banco. Se tiver dúvidas sobre cláusulas ou sobre o impacto no orçamento, procure a orientação de um planejador financeiro ou de um advogado especializado em direito imobiliário.